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Artículo 3

tributariovivienda

🏛 Descripción oficial del Ejecutivo

El artículo 3° introduce modificaciones al Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959, estableciendo un nuevo marco tributario para la explotación de “viviendas económicas”. En primer término, se mantiene el régimen general de beneficios para personas naturales, respecto a las dos primeras propiedades según su antigüedad. En el caso de personas naturales, se establece un nuevo tratamiento tributario a contar de la tercera vivienda, bajo el cual siempre que la superficie edificada no exceda los 90 metros cuadrados, las rentas de arrendamiento de dichas viviendas podrán sujetarse a un impuesto único a la renta con tasa del 5%. El referido impuesto se aplicará sobre el monto bruto del arrendamiento según los términos del respectivo contrato, sin posibilidad de deducción alguna. Este régimen opcional se extiende también a las personas jurídicas y a las viviendas asignadas a un empresario individual, quienes deberán comunicar su decisión de acogerse al SII. Dicha opción conlleva una obligatoriedad de permanencia por al menos cinco años tributarios consecutivos. En caso de renuncia al régimen, se prohíbe el reingreso posterior.

Artículo 3.- Introdúcense las siguientes modificaciones en el decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, del Ministerio de Obras Públicas, sobre Plan Habitacional, contenido en el decreto N° 1.101, de 1960: En el inciso segundo del artículo 1º: Luego de la frase “que contempla el”, agréguese “…

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💡 ¿Qué hace este artículo?

El artículo modifica el DFL 2 de 1959 para crear un régimen tributario especial: desde la tercera 'vivienda económica' en adelante (aquellas de superficie no mayor a 90 m²), los arriendos pueden pagar un impuesto único de 5% sobre el monto bruto del contrato, sin descuentos. Este régimen es obligatorio por al menos 5 años y, si el contribuyente sale, no puede volver a entrar.

⚖️ ¿Qué cambia?

Se reordena el inciso segundo del artículo 1° del DFL 2 y se agrega un nuevo Título II bis con los artículos 24 bis, 24 ter y 24 quáter. Para personas naturales, las dos primeras viviendas económicas (por antigüedad) mantienen los beneficios generales del Título II; desde la tercera en adelante, si miden 90 m² o menos, las rentas de arriendo quedan afectas automáticamente a un impuesto único de 5% sobre el bruto (según el texto de 24 bis, para personas naturales no asignadas a empresa individual, la redacción es imperativa: 'estarán afectas'). Para personas jurídicas y empresarios individuales (desde la tercera vivienda), el régimen es opcional, debe comunicarse al SII, obliga a tributar así por todas las viviendas que cumplan los requisitos, exige pagos provisionales mensuales (5%/12) y declaración anual. Cumplido el pago, la renta se considera con tributación cumplida y se anota en el registro REX conforme al artículo 14 de la Ley de Impuesto a la Renta.

👥 ¿A quién afecta?

→Personas naturales propietarias de tres o más viviendas económicas de hasta 90 m²: se les aplica el impuesto único de 5% sobre el arriendo bruto desde la tercera vivienda (la redacción del art. 24 bis dice 'estarán afectas', lo que [inferencia] sugiere aplicación no optativa para este grupo, aunque el mensaje del Ejecutivo lo describe como opcional; hay ambigüedad).
→Personas jurídicas propietarias de viviendas económicas de hasta 90 m²: pueden optar al régimen de 5%, con permanencia mínima de 5 años.
→Empresarios individuales con viviendas económicas asignadas a su empresa, desde la tercera en adelante: pueden optar al mismo régimen.
→Propietarios de viviendas económicas de más de 90 m²: quedan excluidos del régimen del 5% y tributan bajo reglas generales.
→Arrendatarios: no son sujetos directos de la norma, pero [inferencia] podrían verse afectados indirectamente por cambios en la oferta o precios de arriendo.
→Servicio de Impuestos Internos: adquiere la facultad de fijar por resolución el plazo de comunicación de la opción y la forma de llevar el registro REX para estos contribuyentes.
→Contribuyentes que salen del régimen: quedan impedidos de reingresar en el futuro.

🔍 Lo que la descripción oficial no menciona

El mensaje del Ejecutivo presenta el régimen como uniformemente 'opcional', pero el texto del artículo 24 bis (aplicable a personas naturales no asignadas a empresa individual) usa la fórmula 'estarán afectas', que gramaticalmente es imperativa, mientras que el artículo 24 ter (personas jurídicas y empresarios individuales) sí usa 'podrán optar'. La descripción oficial tampoco menciona: (i) la obligación de pagos provisionales mensuales equivalentes a 5%/12; (ii) la obligación de declaración anual conforme al art. 65 de la LIR; (iii) que el contribuyente que opta debe tributar bajo este régimen por todas sus viviendas que cumplan los requisitos, no solo por algunas; (iv) las reglas de anotación en el registro REX y la remisión al art. 14 de la LIR; (v) que se deducen costos y gastos solo para efectos del registro, no del impuesto mismo.

❓ Preguntas que el texto deja abiertas

1.¿El régimen del art. 24 bis para personas naturales es verdaderamente opcional (como dice el mensaje y sugiere la remisión del art. 1° 'podrán acogerse') o automático (como sugiere 'estarán afectas' en el propio 24 bis)? El texto genera una ambigüedad que afecta materialmente a miles de arrendadores.
2.¿Cómo se cuentan las 'dos viviendas más antiguas' cuando hay copropiedad o adquisiciones en la misma fecha, y qué ocurre si la antigüedad relativa cambia por venta de una de ellas?
3.¿Qué sucede si durante los 5 años de permanencia obligatoria el contribuyente deja de cumplir el requisito de 90 m² (por ampliación) o vende viviendas y queda con menos de tres: debe salir del régimen, y en ese caso, aplica igualmente la prohibición de reingreso?

⚠️ Efectos que podrían pasar desapercibidos

Esta sección incluye efectos posibles, no certezas. Cada punto está anclado en el texto pero requiere interpretación.

•Vale la pena preguntarse si la tasa de 5% sobre el monto bruto, sin deducción de gastos (mantención, contribuciones, comisiones de corretaje, intereses hipotecarios), puede resultar más gravosa que el régimen general para arrendadores con gastos altos o arriendos de bajo margen, especialmente en viviendas reconstruidas con deuda.
•Podría generarse un incentivo a fragmentar la propiedad entre familiares o sociedades para mantenerse bajo el umbral de 'tercera vivienda' o para calzar con el tope de 90 m², dado que ambos umbrales son rígidos y sin gradualidad.
•Es posible que la combinación de permanencia obligatoria de 5 años más la prohibición definitiva de reingreso opere como una trampa contractual: quien opte y luego descubra que le conviene menos, no solo debe esperar 5 años para salir, sino que pierde el régimen para siempre, lo que desincentiva la opción incluso a quienes hoy les convendría.

Limitación del análisis: Para un análisis completo sería necesario revisar el texto actual del artículo 1° del DFL 2 de 1959, el artículo 14 y 65 de la Ley sobre Impuesto a la Renta, y eventuales resoluciones del SII que reglamenten la opción; con el material entregado, la principal limitación es la ambigüedad textual sobre si el régimen es opcional u obligatorio para personas naturales.

📚 Leyes que modifica o referencia

→Ley 2.modifica
→DFL 2modifica
→Decreto 1.101modifica